El fondo de titulización RMBS Prado XII de Unión de Créditos Inmobiliarios (UCI) se ha convertido en una de las principales palancas financieras para impulsar la eficiencia energética de las viviendas en España. Esta operación, en la que participan el Grupo BEI y el Instituto de Crédito Oficial (ICO), refuerza la disponibilidad de financiación para reformas de rehabilitación energética y para la compra de vivienda nueva con consumo de energía casi nulo.
Gracias a esta estructura, UCI podrá canalizar nuevos préstamos sostenibles dirigidos tanto a propietarios individuales como a comunidades de vecinos que quieran mejorar el comportamiento energético de sus edificios. Se trata de una fórmula que combina la movilización de capital privado con el respaldo de instituciones financieras públicas europeas y españolas, alineada con las estrategias climáticas de la Unión Europea.
Participación del Grupo BEI y del ICO en el fondo de titulización
En esta operación, el Grupo BEI, integrado por el Banco Europeo de Inversiones (BEI) y el Fondo Europeo de Inversiones (FEI), se ha unido al ICO para participar en el fondo de titulización RMBS Prado XII promovido por UCI, la ‘joint venture’ constituida por Banco Santander y el Grupo BNP Paribas especializada en financiación hipotecaria.
El objetivo central de esta apuesta conjunta es reforzar la financiación destinada a mejorar la eficiencia energética de las viviendas ya construidas, así como facilitar la compra de viviendas de nueva construcción que se ajusten a los estándares de consumo de energía casi nulo que impulsa la normativa europea.
Según han explicado las entidades implicadas, esta es la segunda transacción conjunta entre el Grupo BEI, el FEI, el BEI y el ICO con UCI, lo que demuestra una continuidad en la estrategia de utilizar la titulización de hipotecas residenciales como vía para canalizar recursos hacia proyectos con impacto climático positivo.
El fondo RMBS Prado XII se articula sobre una cartera de préstamos hipotecarios generados en España, compuesta por hipotecas residenciales que se encuentran al corriente de pago. De este modo, se aprovecha un activo ya existente en el balance de UCI para obtener liquidez adicional que se orientará a nuevos préstamos verdes.
Importes comprometidos y estructura financiera de la operación
En términos de volumen, el ICO comprometerá 100 millones de euros en esta operación, estructurados a través de la adquisición de parte del tramo sénior de la titulización. Esta participación se suma a la contribución del Grupo BEI, que destinará en total 225 millones de euros al mismo tramo.
La aportación del Grupo BEI se reparte de la siguiente manera: 150 millones de euros proceden del BEI, mientras que 75 millones son aportados por el Fondo Europeo de Inversiones (FEI). Ambos importes se concentran en el tramo más sénior de la estructura, que es el que presenta un menor nivel de riesgo dentro del esquema de titulización.
En conjunto, el Grupo BEI y el ICO pasan a adquirir una parte del tramo sénior de una cartera de préstamos de 650 millones de euros. Dicha cartera está formada por hipotecas residenciales que se encuentran al día en sus pagos, lo que reduce la probabilidad de impago y contribuye a dar solidez al vehículo de titulización.
Esta configuración permite a UCI liberar capacidad en su balance, de forma que la entidad puede originar nuevos préstamos sostenibles orientados a la rehabilitación energética y a la compra de vivienda eficiente, manteniendo a la vez un marco prudente de gestión de riesgos.
Características clave de la titulización RMBS Prado XII
La estructura del fondo de titulización RMBS Prado XII incorpora diversos mecanismos destinados a proteger a los inversores y a garantizar la estabilidad del vehículo a lo largo del tiempo. Entre los elementos principales destaca el régimen de amortización de los distintos tramos.
Inicialmente, la operación prevé una amortización prorrateada para todos los tramos de la titulización, de manera que los pagos de principal se reparten de forma proporcional. No obstante, una vez transcurridos cinco años desde la emisión, y coincidiendo con la denominada fecha de ajuste, se activa un esquema de amortización acelerada.
Este cambio a amortización acelerada implica que, transcurrido ese periodo de cinco años, el reembolso del principal se focaliza en los tramos de mayor calidad crediticia, lo que refuerza la posición de los inversores sénior a medida que la operación avanza en el tiempo.
Otro elemento relevante de la transacción es la existencia de una reserva de efectivo específica, cuyo propósito es ofrecer un colchón adicional frente a eventuales déficits de intereses. Esta reserva actúa como mecanismo de protección, permitiendo atender los pagos a los tenedores de bonos en caso de que se produzcan desviaciones temporales en los flujos de caja de la cartera hipotecaria.
Además, la estructura contempla mecanismos de diferimiento del pago de intereses para los tramos mezzanine y junior. Si se detecta un deterioro en el comportamiento de la cartera —por ejemplo, un aumento de la morosidad—, estos pagos de intereses pueden posponerse con el fin de priorizar la estabilidad de los tramos más sénior y reforzar la solidez general del vehículo.
Impulso a los préstamos verdes para viviendas y comunidades de propietarios
Uno de los aspectos más destacados de este fondo de titulización es el uso concreto que se dará a los recursos captados. UCI destinará los fondos a la concesión de nuevos préstamos sostenibles dirigidos a diferentes perfiles de beneficiarios.
Por un lado, se prevé financiar a particulares que deseen acometer reformas de eficiencia energética en sus viviendas, como la mejora del aislamiento térmico, la sustitución de ventanas, la renovación de sistemas de calefacción y refrigeración por otros más eficientes o la instalación de soluciones de autoconsumo renovable.
Por otro, una parte relevante de los préstamos se orientará a comunidades de propietarios que promuevan proyectos de rehabilitación energética a escala de edificio completo. Este tipo de actuaciones, que pueden incluir la envolvente térmica, la modernización de instalaciones comunes o la optimización de consumos, suele requerir inversiones de mayor envergadura y, por tanto, un acceso a financiación adaptada.
Además de la rehabilitación de inmuebles ya existentes, el programa también contempla la financiación de la compra de viviendas de nueva construcción con consumo de energía casi nulo. Estas viviendas se diseñan conforme a estándares muy exigentes en materia de aislamiento, ventilación y aprovechamiento de energías renovables, lo que reduce de forma notable las necesidades energéticas y las emisiones asociadas; en este sentido, la demanda de viviendas de consumo casi nulo está en aumento.
En conjunto, la operación facilita que una entidad especializada como UCI pueda ampliar su oferta de productos verdes y llegar a un mayor número de hogares, contribuyendo a acelerar el ritmo de renovación del parque residencial español en línea con las metas climáticas europeas.
Alineación con la estrategia Renovation Wave y las hojas de ruta climáticas europeas
La transacción se enmarca de lleno en la estrategia Renovation Wave de la Comisión Europea, una iniciativa que persigue multiplicar la tasa de renovación energética de los edificios en la Unión Europea. El parque inmobiliario europeo es responsable de una parte sustancial del consumo de energía y de las emisiones de CO2, por lo que su modernización es clave para avanzar hacia la neutralidad climática.
Al canalizar financiación hacia la mejora de la eficiencia de viviendas existentes y hacia la adquisición de viviendas con estándares de consumo casi nulo, este fondo de titulización encaja con la filosofía de Renovation Wave: aprovechar instrumentos financieros innovadores para movilizar recursos privados y públicos a gran escala.
La iniciativa también se alinea con la prioridad estratégica de acción por el clima del Grupo BEI, recogida en su Hoja de Ruta Estratégica para el periodo 2024-2027. En este documento, el Banco Europeo de Inversiones se define como el «banco del clima» de la Unión Europea y se compromete a incrementar el peso de las inversiones climáticas y medioambientales en su cartera.
Asimismo, la operación se sitúa dentro de la Fase 2 (2026-2030) de la Hoja de Ruta del Banco del Clima, en la que el Grupo BEI detalla cómo pretende contribuir a los objetivos del Acuerdo de París y al Pacto Verde Europeo. El apoyo a esquemas de titulización vinculados a hipotecas verdes y rehabilitación energética es una de las herramientas contempladas para lograrlo.
De esta manera, la participación del Grupo BEI y del ICO en el fondo RMBS Prado XII no solo tiene un impacto financiero directo, sino que también refuerza el marco de políticas públicas climáticas en Europa, aportando un ejemplo concreto de colaboración entre instituciones públicas y entidades privadas para descarbonizar el parque de viviendas.
La puesta en marcha de este fondo de titulización de UCI orientado a la eficiencia energética de las viviendas ilustra cómo las soluciones financieras estructuradas pueden convertirse en un aliado clave contra el cambio climático cuando se diseñan con criterios de sostenibilidad y se conectan con las grandes estrategias europeas. Al combinar recursos del Grupo BEI y del ICO con la experiencia hipotecaria de UCI, se abre la puerta a que más hogares y comunidades en España accedan a préstamos verdes para rehabilitar sus edificios o adquirir viviendas de alto rendimiento energético, avanzando hacia un parque residencial más eficiente, cómodo y menos intensivo en emisiones.
