Estos cambios responden a la transposición de la Directiva Europea de Eficiencia Energética de los Edificios (EPBD), que marca un calendario para que el parque residencial alcance la calificación E en 2030 y la D en 2033, con el objetivo final de descarbonizar el sector en 2050. Aunque la normativa no prohíbe vender o alquilar inmuebles poco eficientes, sí genera una presión creciente que ya se nota en las operaciones.
Nuevo real decreto refuerza la certificación energética
El 23 de julio de 2026 entró en vigor la modificación del Real Decreto 390/2021, aprobada mediante el Real Decreto 659/2025. Una de las principales novedades es la creación de un Registro Centralizado de Técnicos Competentes, donde figurarán todos los profesionales habilitados para emitir certificados energéticos. Hasta ahora no existía un listado público unificado, lo que dificultaba verificar la acreditación de quien ofrecía el servicio.
La reforma también amplía el número de titulaciones que pueden realizar certificados, dependiendo del tipo de edificación. Además, se consolida la validez de cinco años para los certificados con calificación G, la peor posible, una medida que ya estaba recogida en el decreto de 2021 pero que ahora se refuerza. Se baraja la incorporación de dos nuevas letras, la ‘plus’ y la ‘zero’, para los edificios más eficientes según la escala de eficiencia energética en hogares y edificios, aunque todavía está en fase de estudio a nivel europeo.
Ayudas públicas para impulsar la eficiencia en edificios y hostelería
La Conferencia Sectorial de Energía ha aprobado el reparto de 368 millones de euros para actuaciones de climatización y eficiencia energética. El programa PREE Sanitario cuenta con 168 millones destinados a hospitales, centros de salud y consultorios, mientras que el impulso a la eficiencia energética en colegios públicos dispone de 200 millones para centros educativos públicos. Los fondos proceden del Fondo Nacional de Eficiencia Energética y serán gestionados por el IDAE, que los transferirá a las comunidades autónomas.
Paralelamente, el Ministerio ha lanzado una nueva línea de ayudas para el sector de la hostelería, orientada a la sustitución de equipamientos antiguos por otros de mayor eficiencia. Las inversiones subvencionables oscilan entre 2.000 y 11.000 euros, y la ayuda puede alcanzar el 100% del coste, dentro del régimen de minimis. El plazo de solicitud estará abierto hasta el 30 de septiembre de 2026, y las actuaciones deben ejecutarse entre el 1 de enero y el 20 de octubre de ese mismo año.
El mercado inmobiliario ya nota el impacto de la eficiencia
La eficiencia energética empieza a reflejarse en el precio de la vivienda. Según los datos del sector, las viviendas con mejor calificación pueden alcanzar precios entre un 5% y un 10% superiores a las de baja eficiencia. El llamado ‘brown discount’ ya se aplica en muchas operaciones, con ajustes que oscilan entre 150 y 250 euros por metro cuadrado, equivalentes a unos 15.000 o 20.000 euros menos en una vivienda de 250.000 euros.
Las entidades financieras también están incorporando criterios ESG en sus análisis de riesgo. Las hipotecas verdes ofrecen mejores condiciones para viviendas eficientes o para compradores que se comprometen a realizar mejoras. Además, las sociedades de tasación empiezan a incluir el coste de las inversiones pendientes en sus valoraciones, lo que puede ajustar las expectativas de precio de los propietarios.
La obsolescencia energética se convierte así en un factor clave. Los activos con calificación F o G, sin un plan claro de rehabilitación, pierden atractivo frente a aquellos que ya han mejorado su eficiencia o cuentan con un pasaporte de renovación del edificio. El mercado del alquiler también se divide: las viviendas eficientes se alquilan antes y tienen menor rotación, mientras que las poco eficientes requieren más negociación y pueden permanecer vacías más tiempo.
Todo este escenario refuerza la necesidad de que los profesionales inmobiliarios conozcan las ayudas públicas, las deducciones fiscales y las opciones de financiación vinculadas a la rehabilitación. La eficiencia energética transforma el mercado inmobiliario y no es solo una cuestión ambiental, sino un factor que ya determina la competitividad de las viviendas en el mercado.
